每天，都會(huì)有數(shù)以千計(jì)的美國(guó)人購(gòu)買房屋，這將是他們一生中購(gòu)買的最貴的東西。但是，他們并不確切地知道將會(huì)為此付出多少。盡管，后次貸危機(jī)時(shí)代嚴(yán)格的保障措施能夠在一定程度上保護(hù)購(gòu)房者，保證放款方的責(zé)任水平，但我們還能做得更多。
如今，我們有一個(gè)空前難得的機(jī)會(huì)來(lái)改善房屋抵押貸款行業(yè)，降低放款方的貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為購(gòu)房者帶來(lái)價(jià)值更高、質(zhì)量更好且更為公平的家園。立法、管理和市場(chǎng)力量都在齊心協(xié)力將房屋能源消費(fèi)合理地納入到房屋抵押貸款的計(jì)算當(dāng)中。
普通美國(guó)家庭每年在能源上的開(kāi)支超過(guò)了2500美元。電費(fèi)是家庭開(kāi)支中重要一項(xiàng)，一般情況下會(huì)高于房地產(chǎn)稅或房屋保險(xiǎn)。但能源開(kāi)支目前尚未包括在房屋評(píng)估或房屋抵押貸款計(jì)算中。這樣的情形不但增加了購(gòu)房者無(wú)力支付房貸和電費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，也提高了放款方的高違約率風(fēng)險(xiǎn)。一項(xiàng)由市場(chǎng)轉(zhuǎn)型研究所（IMT）和北卡羅來(lái)納大學(xué)合作的研究發(fā)現(xiàn)，節(jié)能房屋的違約率比普通房屋低30%。
節(jié)能房屋能夠創(chuàng)造工作崗位，改善金融穩(wěn)定性、環(huán)境和住戶健康。這就是建筑商、制造商、評(píng)估方、環(huán)保組織以及購(gòu)房者和房貸方都支持在房屋抵押貸款簽訂過(guò)程中增加房屋節(jié)能性能評(píng)估的原因。
確保支付能力和金融穩(wěn)定性
近期，參議院通過(guò)了合理核算能源評(píng)估法案（SAVE法案）修正案。該法案鼓勵(lì)房屋抵押貸款放貸方在評(píng)估一個(gè)家庭的支付能力時(shí)，加入對(duì)房屋能源節(jié)約的考慮。
具體而言，SAVE法案指導(dǎo)住房與城市發(fā)展部（HUD）為聯(lián)邦住房管理局（FHA）發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，在評(píng)估負(fù)債與收入比和貸款與房屋估值比過(guò)程中加入對(duì)預(yù)計(jì)能源成本節(jié)約的考慮。因此，節(jié)能房屋將獲得更高的估價(jià)，提高購(gòu)房者的支付能力，同時(shí)又不會(huì)增加納稅人的負(fù)擔(dān)。
由于正確認(rèn)識(shí)了這一新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，SAVE法案得到了各種組織的支持，包括美國(guó)資源保護(hù)委員會(huì)、美國(guó)家庭房屋建筑商協(xié)會(huì)、美國(guó)制造商協(xié)會(huì)和美國(guó)商會(huì)等。同時(shí)該法案還為其它行業(yè)創(chuàng)造了5萬(wàn)個(gè)甚至更多的工作崗位，預(yù)計(jì)將帶來(lái)11億美元的能源節(jié)約。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)型研究所常務(wù)董事和SAVE法案聯(lián)盟成員Cliff Majersik在解讀該法案對(duì)行業(yè)影響時(shí)，表示：“領(lǐng)先的房屋建造商早已開(kāi)始建造具備更高能效的房屋，但能效因素并未計(jì)算在房屋的估價(jià)或房屋抵押貸款中，這明顯影響其利潤(rùn)空間。如果SAVE法案落實(shí)到位，就能使更多家庭有能力支付這些房屋，而房屋建造商們也會(huì)更有動(dòng)力并進(jìn)一步提高房屋能效?！?/p>
SAVE法案能夠確保在評(píng)估家庭支付能力時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算能效影響，但它還有更大的潛力。目前，SAVE法案僅運(yùn)用于聯(lián)邦住房管理局認(rèn)證的房產(chǎn)，這僅相當(dāng)于每年新增房屋抵押貸款總量的10%左右，或?qū)⒔?00萬(wàn)套獨(dú)棟住宅，但其應(yīng)該被應(yīng)用于更廣闊市場(chǎng)。Majersik說(shuō)： “如果SAVE法案指導(dǎo)方針適用于聯(lián)邦住房管理局貸款，那么它就應(yīng)該適用于所有貸款。簡(jiǎn)化和標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程能夠幫助整個(gè)市場(chǎng)朝著同一個(gè)結(jié)果發(fā)展?！?/p>
新的管理規(guī)則和更廣闊的市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)示更高能效的未來(lái)
除立法以外，管理和其它市場(chǎng)力量同樣也在促使房屋抵押貸款簽訂過(guò)程的改革。在2015年12月，聯(lián)邦住房金融局（FHFA）發(fā)布了其倡導(dǎo)的服務(wù)職責(zé)規(guī)則制定方案。服務(wù)職責(zé)要求房利美和房地美在服務(wù)水平低下地區(qū)為中低收入水平家庭及首次購(gòu)房者的房屋抵押貸款中納入對(duì)房屋能效的考慮，而這些購(gòu)房者正是最需要這種政策幫助的人群（低收入用戶每月電費(fèi)支出占其月收入比例可能高達(dá)20%）。
在中低收入水平購(gòu)房者的房屋抵押貸款中納入對(duì)房屋節(jié)能性的考慮不僅使放貸方符合聯(lián)邦住房金融局對(duì)貸款安全與可靠性的要求，同時(shí)還向購(gòu)房者提供了得到更高質(zhì)量房屋的平等機(jī)會(huì)。這有助于改善這些家庭的社會(huì)地位，因?yàn)樗麄兊姆课輧r(jià)值能夠得到更好地保持或提高。
目前，聯(lián)邦住房金融局正在研究如何確定能效在服務(wù)水平低下地區(qū)所起到的保護(hù)和服務(wù)作用。一篇由落基山研究所和市場(chǎng)轉(zhuǎn)型研究所合作的案例研究描述了如何通過(guò)服務(wù)職責(zé)和其它手段改革房屋抵押貸款的簽訂過(guò)程。
關(guān)鍵市場(chǎng)趨勢(shì)表明，即使不受立法和管理影響，房屋能效的關(guān)注度仍在不斷提升。購(gòu)房者越來(lái)越了解高能效房屋的價(jià)值，而房屋建造商也在建造更加節(jié)能的房屋。房地產(chǎn)中介和評(píng)估方都在尋找新的方式來(lái)將房屋的節(jié)能性納入房屋的價(jià)值以及他們的銷售策略之中。最近，經(jīng)國(guó)會(huì)特許的房屋價(jià)值評(píng)估基金會(huì)推出了高節(jié)能性房屋指導(dǎo)方針；美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)開(kāi)發(fā)了綠色房屋評(píng)估方法；美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)也推出了綠色多重掛牌服務(wù)。
正如次貸危機(jī)所揭示的，發(fā)展更理性的貸款簽訂方式有助于提高金融穩(wěn)定性，保證購(gòu)房者的支付能力。SAVE法案的修正、聯(lián)邦住房金融局對(duì)于服務(wù)職責(zé)規(guī)則所制定的方案，以及關(guān)鍵市場(chǎng)趨勢(shì)，能夠真正共同地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更好的方向發(fā)展。
